Analyse du Plan Wallon de Rénovation énergétique des bâtiments

La première version du nouveau Plan wallon de rénovation énergétique des bâtiments est finalisée, et rendue dans les temps à la Commission européenne. Le respect du timing et la consultation importante auprès des différents acteurs qui a été menée sont vraiment à souligner.

Ce plan s’insère dans toute une série de réformes liées à la rénovation : transposition de la directive sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD, d’où est notamment issue l’obligation de rédiger le Plan de rénovation), création d’un nouveau régime global de soutien à la rénovation – qui entrera en vigueur en octobre 2026 et, bien sûr, l’application du Plan Air-Climat-Énergie. Que peut-on trouver dans ce nouveau plan ? Va-t-il bouleverser la manière dont la rénovation est mise en place aujourd’hui en Wallonie ?

Contexte

On ne le répètera jamais assez, mais le bâti wallon est ancien et, globalement, très mal isolé : on estime que la part des bâtiments les moins performants (labels F et G) s’élève à 36,5% du parc résidentiel. D’autre part, la rénovation est actuellement beaucoup trop lente. Le taux de rénovation peine à atteindre 1% (à la très grosse louche, on n’en a presque aucune idée à vrai dire), tandis que la plupart des rénovations entamées sont des rénovations légères. Bien que ces constats soient connus (et reconnus), aucun gouvernement n’est, à ce jour, parvenu à changer radicalement la donne.

La directive européenne PEB, la directive RED II révisée ainsi que la directive sur l’efficacité énergétique contraignent les actions qui sont attendues dans le cadre de ce plan. Cela comprend des exigences comme la sortie des chaudières fossiles pour 2040, une trajectoire obligatoire de réduction de la consommation moyenne d’énergie pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels, une part d’énergie renouvelable dans la consommation finale d’énergie du secteur du bâtiment qui se rapproche de 49% en 2030,…

Le défi est immense, mais les bénéfices de rénover massivement nos bâtiments le sont aussi :

• Dépendance réduite aux énergies fossiles, ce qui est une question de survie pour l’UE en ces temps où notre dépendance à certains régimes politiques nous affaiblit, et réduction des factures d’énergie ;
• Réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• Amélioration de la qualité de l’air, de la salubrité et du confort des logements, ce qui peut mener à une amélioration de la santé des occupants¹ ;
• Valorisation du patrimoine immobilier ;
• Création d’emplois locaux.

Le jeu en vaut donc la chandelle !

La feuille de route & les mesures

Le plan contient une feuille de route, qui présente les objectifs en termes d’exigences PEB qui s’appliqueront aux particuliers et organisations publiques et privées propriétaires d’un bâtiment, de taux de rénovation à atteindre et de mix énergétique.  Puis cette feuille de route est traduite en 28 mesures, divisées en 7 groupes.

Quelques éléments d’analyse

Obligations de rénovation : GO

Pour commencer, une très bonne nouvelle : des obligations de rénovation vont enfin être réellement introduites dans le résidentiel et le non résidentiel. Et ce n’était (vraiment) pas gagné d’avance. Saluons cette avancée qui s’était un peu fait attendre. 

Dans le résidentiel, elles s’appliqueront de deux manières. Tout d’abord, lors de la vente d’un bien, les nouveaux propriétaires auront 5 ans pour l’amener à un meilleur PEB au cas où celui-ci est trop mauvais. Ensuite, un niveau de performance minimal sera imposé pour tous les propriétaires, indépendamment de toute transaction. Par exemple, il ne pourra plus y avoir de bien de label G en 2031, de label F en 2036,…

Pour le non résidentiel, tous les bâtiments (hors exemptions) devront être « efficaces et neutres en carbone » pour 2040. Des seuils de consommation maximale seront définis en 2026, ainsi que les délais pour les atteindre. Ces seuils seront définis sur base de la consommation réelle (au contraire du parc résidentiel, où les obligations sont définies sur base de labels théoriques). Mais les outils pour définir la performance énergétique des bâtiments non résidentiels privés sont encore en développement, et, lorsqu’ils seront disponibles, il faudra encore faire labelliser les bâtiments. Il va donc encore falloir quelques années pour identifier les bâtiments prioritaires, ce qui risque de retarder encore la montée en puissance de la rénovation dans ce secteur.

Financement : le grand questionnement

Le gouvernement acte que les primes ne seront plus utilisées comme encouragement à la rénovation, mais plus comme filet social. La Région misera davantage sur les prêts à taux réduit et autres instruments financiers pour soutenir les propriétaires. Cette stratégie, qui est logique au vu des profils plutôt aisés qui captaient majoritairement les primes dans l’ancien système, s’avérera payante pour plus de la moitié des propriétaires wallons, qui disposent de la capacité financière pour rénover profondément leur logement².

Mais elle peut aussi être risquée : l’autre moitié des propriétaires ne peut pas assumer la rénovation lourde vers le label PEB A (même en contractant un prêt)³. Un tiers d’entre eux accusent même un déficit de financement de plus de 25.000€. Des primes très réduites et des prêts à taux zéro ne feront que peu de différence dans ces situations.

Dès lors, la question critique (sans réponse à ce jour) est donc de savoir qui pourra encore bénéficier d’aides, et desquelles. En effet, la stratégie ne définit pas encore les heureux bénéficiaires des futures primes. Elle ne sécurise pas non plus un montant de budget public qui serait dédié à la rénovation chaque année…

Espérons que le gouvernement reconnaitra les co-bénéfices de la rénovation (notamment en termes de santé⁴) pour construire son budget et utilisera les revenus de l’ETS 2 de manière judicieuse et additionnelle.

Gouvernance par les données

Le plan présente une bonne stratégie de gouvernance et de pilotage transparente, qui mise sur la création d’une base de données centralisées, la mise en place d’un observatoire de la rénovation et des métiers, ainsi que d’un pilotage incluant les parties prenantes. Afin de garantir un pilotage réellement transversal, cette base de données orientées sur la performance énergétique des bâtiments devrait intégrer d’autres données, telles que les bâtiments vacants.

Accompagnement

Le plan mise avec justesse sur l’accompagnement pour booster la rénovation. De nombreux points positifs sont à souligner : l’accompagnement envisagé est basé sur les structures déjà existantes, le recours à une stratégie « d’aller-vers » via la création d’une cartographie de vulnérabilité et la mobilisation d’acteurs de proximité, services allant de la simple information à la maitrise d’ouvrage complète,…

En revanche, le risque est que l’accompagnement complet (de niveau 3) n’arrive beaucoup trop tard pour réellement contribuer à la mise à l’échelle de la rénovation, voire même ne freine son développement. Il est temps de passer à la (troisième) vitesse supérieure !

Locataires : la rénovation, ce n’est pas pour tout de suite

La stratégie acte la suppression des obligations de rénovation anticipées pour les logements loués, qui se trouvaient dans le PACE. Bien sûr, rénover ces logements représente un défi en lui-même : le propriétaire doit mobiliser des fonds pour rénover les logements qu’il met en location, en plus de sa propre habitation. L’accompagnement est également particulier, avec un échange d’informations crucial entre locataires, propriétaires et entreprises. Le relogement parfois nécessaire des locataires durant des travaux importants est complexe. Enfin, comment garantir que les loyers restent modérés après rénovation, afin de ne pas provoquer l’éviction des locataires ?

Néanmoins, il faut regarder les constats en face : le patrimoine locatif ne se rénove actuellement pas, ou à la marge. Ainsi, les logements de mauvaise performance sont surreprésentés dans le patrimoine locatif, faisant peser des factures d’énergie importantes sur les locataires. D’autre part, le coût des énergies fossiles est appelé à augmenter, dans un contexte géopolitique incertain et à la suite de décisions belges et européennes nécessaires (ETS 2et tax shift fédéral). Les locataires n’ont d’autre choix que de subir ces augmentations de prix en attendant que leur propriétaire entame des travaux de rénovation. 

Une autre réalité est le goulot d’étranglement possible aux dates butoirs. En 2031, il ne devra pas subsister de logement de PEB G. Comment s’assurer que tous les propriétaires ne se réveillent pas en 2030, ce qui sera impossible à gérer pour le secteur de la construction ? Mobiliser anticipativement les logements en location, qui représentent une part importante des logements, permet de réduire la pression au moment des dates butoirs.

Néanmoins, la mesure 18 du Plan est tout de même dédiée à la rénovation des logements en location. De très bonnes actions sont d’ailleurs prévues, comme le renforcement de l’accès à des aides financières conditionnées à un engagement sur le loyer, un renforcement de l’action des AIS (Agences Immobilières Sociales) comme porte d’entrée de la rénovation, mise en place d’un monitoring,… Mais ces mesures sont tardives et loin d’être à une échelle nécessaire pour relever le défi.

Canopea suggère d’ajouter quelques mesures nécessaires qui renforceront l’incitation des propriétaires à la rénovation, tout en limitant l’impact du coût des énergies fossiles sur les locataires :

• À l’instar de ce qui a été fait pendant la crise des prix de l’énergie, interdire l’indexation des logements dont la performance est mauvaise. Cette mesure a fait ses preuves pendant la crise en activant les propriétaires, qui ont consulté de manière plus importante les organes de conseil à la rénovation.
• Partager les coûts additionnels dus à l’ETS 2 entre propriétaires et locataires, selon l’efficacité du bâtiment (à l’image du « CO₂KostAufG » allemand). Si le logement est très efficace, les locataires paient le surcoût eux-mêmes. Si le logement est très mal isolé, les propriétaires paient jusqu’à 95% de la taxe carbone⁵.
• Avancer dans le temps la mesure liée à la facilitation du relogement temporaire des locataires. On ne peut attendre 2030 pour aborder cette question alors que tous les logements de PEB G doivent être rénovés pour 2031.

Planification territoriale : une évidence qu’il faudra renforcer

Le plan reconnait la nécessité d’une planification territoriale de la rénovation et de la décarbonation de la chaleur. Et ça aussi, c’est une excellente nouvelle ! Comme le mentionne le Plan, la décarbonation du chauffage et du refroidissement « exige des choix technologiques clairs et coordonnés à l’échelle des quartiers, afin de garantir la cohérence entre la planification énergétique, la rénovation des bâtiments et l’aménagement du territoire ». Des zonages « no-regret » seront ainsi définis dans les zones où les solutions collectives et hybrides sont pertinentes, permettant ainsi une prévisibilité pour les citoyen.nes et les entreprises.

Le Plan mentionne aussi une date (2028) pour la réalisation des Plans locaux de chaud et de froid (obligatoire selon la directive efficacité énergétique européenne pour les communes de plus de 45.000 habitants), ainsi que la création d’un cadre régional pour ces plans, ce qui manquait jusqu’à présent. Le soutien (technique, financier, humain,…) envers les communes pour créer ces plans et coordonner une stratégie crédible semble cependant insuffisant pour coordonner et appliquer ces plans. La Région doit se montrer plus proactive à ce niveau.

Enfin, la Région mettra également sur pieds une stratégie de sortie des combustibles fossiles dans le chauffage, et celle-ci sera coordonnée avec les Plans locaux de chaud et de froid. Cette manière de procéder nous semble pertinente. Par contre, il n’est pas très clair comment le soutien à la rénovation collective (Mesure n°16) s’articule avec cette planification et les Plans locaux, ce qui serait pourtant bien nécessaire. 

Osons la sobriété

Une orientation indispensable a été (presque) oubliée : une utilisation plus sobre et efficace du bâti existant. Elle consiste tout d’abord à utiliser de manière pragmatique le bâti déjà existant et les terrains déjà artificialisés pour créer du logement (par division, par exemple, par ajout d’étages, réaffectation de bureaux en logement, rénovation de bâtiments inoccupés,…).

La sobriété permet aussi de réduire la demande en chaleur et d’améliorer l’efficacité des systèmes de chauffage (température réduite et/ou réduction du volume à chauffer). Les comportements de sobriété, qui sont incroyablement efficaces d’un point de vue coût/bénéfice, ne se développeront pas sans une stratégie qui leur est dédiée. La sobriété devrait ainsi faire partie intégrante du Plan de rénovation.

Par exemple, la rénovation des bâtiments inoccupés depuis longtemps (au-dessus des commerces, par exemple, ce qui est mentionné dans la DPR) nécessite un accompagnement particulier des propriétaires, ainsi qu’une incitation (faire appliquer les amendes prévues).

D’autre part, les One-Stop-Shops qui sont en développement pour accompagner la rénovation pourraient également proposer des conseils et un accompagnement pour mieux utiliser l’espace de vie existant, et ainsi améliorer la qualité de vie des occupants, tout en réduisant l’impact environnemental du logement. Les conseils pourraient inclure, par exemple, des conseils liés à une possible division du logement, à la colocation, la présentation de stratégies liées au « slow heating », à l’usage circulaire de matériaux, … C’est à peu près ce qu’a créé la ville de Göttingen en Allemagne, avec son agence de l’habitat (« Wohnraumagentur »)⁶.

Soulignons néanmoins la création d’une stratégie pour lutter contre l’effet rebond. C’est absolument crucial parce que souvent, les économies d’énergie attendues ne sont pas rencontrées en raison d’une recherche accrue de confort de la part des occupants (augmentation de la température intérieure par exemple) ou un mauvais usage des systèmes techniques.

Conclusion

Ce plan n’est pas parfait, mais il a le mérite d’exister et d’être ambitieux. Une version définitive devra être rendue en décembre 2026, il reste donc de la place pour l’améliorer. Espérons que le gouvernement s’emparera rapidement et avec détermination de cette nouvelle stratégie, et qu’elle serve réellement de pilotage pour les politiques publiques. Ce n’est pas la première stratégie, et, soyons honnête, les précédentes n’ont pas tellement dépassé le stade de « plan ». C’est maintenant vers la mise en place que tous les yeux sont tournés.

Crédit image illustration : Adobe Stock

1. Pour en savoir plus sur le lien entre salubrité des logements et santé publique : https://www.canopea.be/logements-indecents-sante-publique-aux-oubliettes/ ↩︎
2. Prof. dr. Johan Albrecht, S. Hamels et C. van de Water (2022), Les obstacles financiers aux rénovations climatiques et de confort en Wallonie. Bruxelles : Agoria. ↩︎
3. La situation est susceptible de s’être empirée, avec la hausse des coûts de rénovation depuis le début de la guerre en Ukraine. ↩︎
4. Eurofund estime l’impact financier des problèmes de santé liés au logement en Belgique à presque 3 milliards d’euros. Dès lors, rénover les 10% des logements les plus vétustes en un coup entrainerait un retour sur investissement en moins de 3 ans, grâce aux économies réalisées en matière de soins de santé (Ahrendt, D., Dubois, H., Jungblut, J. M., Roys, M., Nicol, S., Ormandy, D., … & Pittini, A. (2016). Inadequate housing in Europe: Costs and consequences.). Ces coûts liés au système de santé doivent absolument être pris en compte lorsqu’on évalue l’efficacité des primes. ↩︎
5. Pour en savoir plus, c’est par ici : https://www.oeko.de/en/blog/who-pays-for-carbon-germanys-answer-to-the-landlord-tenant-dilemma/ ↩︎
6. Graaf, L. & Toth, Z. (2026). Sufficiency in the national building renovation plans. Recommandations for Member states. BPIE. ↩︎