Compte-rendu du  colloque « Diviser pour mieux se loger »

Canopea organisait le jeudi 5 février un colloque sur la division des logements en Wallonie. Le but était de présenter le nouveau dossier de Canopea sur la division, de mettre en lumière les défis et opportunités offertes par celle-ci, et de réunir des parties prenantes variées pour débattre de ce sujet. Cette méthode de densification, bien peu abordée dans le débat public, permet d’offrir de nombreux bénéfices à l’échelle collective et individuelle. Les attentes ont largement été remplies, puisque plus de 200 personnes étaient inscrites à la conférence, issues de publics variés, tels que les services d’urbanisme de nombreuses communes, des associations, des bureaux d’études, architectes, chercheurs, politiques,…

De nombreuses questions ont été abordées par les intervenant.es, durant une après-midi riche en informations. Par exemple, quel potentiel offre cette méthode douce de création de logements à l’échelle de la Région wallonne ? Quelles sont les motivations des particuliers qui y ont recours, et quels sont les freins auxquels ils font face aujourd’hui ? Quels sont les points d’attention liés à la division afin de s’assurer que les logements créés répondent à un besoin et sont de qualité ? Que peuvent faire les pouvoirs publics pour encadrer et stimuler ces opérations ? Quelle est la place pour de nouveaux acteurs dans ce paysage ?

Nous vous proposons ici un compte-rendu non exhaustif des interventions qui ont animé l’après-midi. Après une introduction proposée par Monsieur le ministre François Desquesnes (vice-Président et Ministre wallon du Territoire, des Infrastructures, de la Mobilité et des Pouvoirs Locaux), des présentations ont abordé les trois axes suivants :

• Pourquoi la division est-elle une stratégie de densification intéressante ?
• Quel est le potentiel de production de logement grâce au recyclage foncier (avec un focus sur la division) ?
• Que pouvons-nous apprendre des retours d’expérience des pionniers de la densification douce en France, Villes Vivantes ?

Enfin, les intervenant.es de la table ronde ont tenté de répondre collectivement à la question suivante : comment favoriser la division là où elle est souhaitable, et comment éviter les dérives là où elle ne l’est pas ?

🎬 Petit récap vidéo avant de commencer ? ⤵️

Introduction

François Desquesnes, ​Vice-Président et Ministre wallon du Territoire, des Infrastructures, de la Mobilité et des Pouvoirs Locaux ​

Réduire l’artificialisation, c’est renforcer la résilience des territoires : pour la biodiversité, mais aussi pour la gestion des aléas climatiques, de plus en plus fréquents (inondations, sécheresses, etc.). Tout cela va dans le sens d’une consommation plus sobre de l’espace et d’un resserrement progressif, mais ferme de l’étalement urbain.

Conjuguer production de logements de qualité et réduction de l’artificialisation des sols est  un enjeu particulièrement important et un défi très concret, au quotidien, pour les communes et pour l’ensemble de notre territoire.

Pour y parvenir, nous devons nous doter d’outils : de stratégies, de politiques publiques, de droit, et d’intelligence collective. Dans ce cadre, un outil a été mis en place lors de la précédente législature : le Schéma de Développement Territorial (SDT), qui fixe les grandes orientations. Parmi ces orientations, deux éléments sont centraux. D’abord, limiter l’augmentation de l’emprise sur les sols : les chiffres de l’artificialisation sont préoccupants, et la trajectoire actuelle n’est pas tenable. L’objectif du SDT est d’atteindre le « zéro artificialisation nette » d’ici 2050, avec une étape importante : augmenter fortement la part des projets réalisés sur des parcelles déjà bâties ou déjà anthropisées dès 2030. Et 2030, c’est demain. Le SDT donne les grandes lignes. Il doit être concrétisé par les communes, notamment via un outil essentiel : le Schéma de Développement Communal (SDC). Il revient aux élus, aux administrations communales, et aux bureaux d’études qui les accompagnent de traduire pleinement les objectifs du SDT en décisions concrètes et adaptées aux réalités locales. Ce travail doit également servir de base à des ajustements futurs, y compris en matière de plan de secteur.

Complémentairement, le Gouvernement, avec des communes pilotes, lance le chantier relatif à la dématérialisation des procédures. L’objectif est d’améliorer la gestion des dossiers, la rapidité et l’efficacité du traitement et la qualité du suivi. Cela permettra également de mieux mesurer, à l’échelle des décisions de permis, si la Wallonie respecte effectivement les trajectoires d’optimisation spatiale du SDT. Autrement dit : les données numérisées nous permettront d’objectiver où la consommation d’espace continue de progresser, où les objectifs ne sont pas atteints, et accompagner, voire rappeler, chacun à atteindre les objectifs communs.

Le territoire doit répondre aux besoins en logement, qui évoluent. Nous vivons plus longtemps, les ménages se diversifient, et globalement, les besoins en logements augmentent. Cela se confronte à des habitudes bien ancrées : nous aimons l’espace, et nous avons historiquement encouragé l’habitat individuel et l’étalement.

Si la division, en soi, permet d’augmenter le nombre de logements sans artificialiser, elle n’est pas automatiquement synonyme de qualité de vie. La question de la qualité de la division est centrale. Il est nécessaire de mieux diviser. La Wallonie a déserté ses centres urbains pour construire dans les périphéries. Cela a entraîné des conséquences, y compris sociologiques : certains centres-villes se sont paupérisés, avec des divisions parfois excessives de maisons anciennes, transformées en logements multiples de faible qualité. Il faut un équilibre et une forme de mixité sociale. Si toutes les grandes maisons deviennent des logements subdivisés sans exigence de qualité, quel avenir donnons-nous à nos centres ? Et quelles conséquences pour les finances communales, très dépendantes de la fiscalité locale et du profil socio-économique des habitants ?

Mieux diviser, c’est aussi élargir le regard : la transformation du commerce, des bureaux (télétravail), ou des activités artisanales et industrielles ouvre des opportunités de reconversion du bâti et de nouvelles options de production de logement, en agissant sur l’existant. Densifier ne signifie pas « faire des tours partout ». Mais cela implique parfois de revoir des gabarits : passer de deux niveaux à trois, par exemple, lorsque c’est pertinent. Les SDC sont une opportunité pour le planifier intelligemment.

Enfin, la qualité du logement implique d’autres enjeux : accessibilité (notamment avec le vieillissement), performance énergétique, et capacité des copropriétés à se mobiliser pour rénover. Et au-delà de la division physique, il y a aussi de nouvelles formes d’habiter (colocation, partage d’espaces) qui peuvent répondre à des enjeux économiques, mais aussi humains, notamment contre l’isolement.

En somme, ce sujet touche tant à l’aménagement du territoire qu’au logement, à l’énergie, à la cohésion sociale et aux finances locales. Il est important d’ouvrir ce débat : nous avons besoin d’y réfléchir, d’y travailler, et d’agir.

Pourquoi la division est une stratégie de densification intéressante ?

Eva Joskin & Aurélie Cauchie, Canopea

En 2025, la Wallonie compte un peu plus de 3,7 millions d’habitants, répartis en environ 1,64 million de ménages. Cela correspond à une taille moyenne de ménage d’environ 2,2 personnes. Ces ménages occupent près de 1,4 million de bâtiments résidentiels, représentant environ 1,73 million de logements.

Deux enseignements ressortent immédiatement de ces chiffres. Premièrement, il existe relativement peu de logements multiples par bâtiment : la Wallonie reste très largement une terre de maisons unifamiliales. Plus de trois bâtiments résidentiels sur quatre sont des maisons. Cette caractéristique est assez exceptionnelle à l’échelle européenne. Deuxièmement, et c’est plutôt positif, le nombre de logements est significativement supérieur au nombre de ménages. Cela inclut toutefois les logements inoccupés, les résidences secondaires, les logements touristiques ou encore les kots.

Si l’on s’intéresse maintenant au statut d’occupation, environ un tiers des ménages wallons sont locataires. Les deux tiers restants se répartissent entre propriétaires à part entière et propriétaires en cours de remboursement de leur crédit.

Concernant le coût du logement, on observe une augmentation continue depuis au moins une vingtaine d’années. Les loyers ont progressé plus rapidement que l’indice des prix à la consommation, et l’accès à la propriété est devenu plus difficile, notamment dans le contexte de la récente réforme des droits d’enregistrement. Cette situation se traduit très concrètement par une pression accrue sur le logement social : plus de 50 000 ménages sont aujourd’hui en attente d’un logement social en Wallonie.

Parallèlement, la taille des ménages diminue. Même si la croissance démographique wallonne reste positive, bien qu’en ralentissement, le nombre de ménages continue d’augmenter, notamment sous l’effet de la hausse du nombre de ménages isolés et du vieillissement de la population.

Si l’on observe la composition des ménages, plus de la moitié de ceux-ci sont composés d’une ou deux personnes. À l’inverse, lorsque l’on regarde la taille des logements disponibles, on constate que la majorité du parc est constituée de logements relativement grands, comptant cinq pièces ou plus (hors cuisine et salle de bain).

Ce décalage est central : la Wallonie dispose majoritairement de grands logements, alors que les besoins actuels portent surtout sur des logements plus petits. Cette situation a une conséquence. Selon Eurostat, près de 60 % des logements en Belgique sont sous-occupés, c’est-à-dire qu’ils comportent plus de pièces que nécessaire au regard de la taille du ménage. Ce taux atteint même 75 % chez les personnes de 65 ans et plus.

Le vieillissement démographique est un phénomène global, mais il se manifeste de manière très différenciée selon les communes. Certaines zones périurbaines et rurales, caractérisées par un parc très majoritairement unifamilial issu de lotissements, sont particulièrement concernées par cette sous-occupation.

Les causes de la sous-occupation des logements par les personnes de 65 ans et plus  sont bien connues : le départ des enfants, mais aussi le manque d’alternatives résidentielles et/ou le manque d’information sur ces alternatives. Cette situation a plusieurs conséquences sur la sociologie des quartiers avec une diminution de la mixité intergénérationnelle  et sur la qualité de vie des personnes :

• des difficultés d’accès aux services et aux commerces ;
• un coût d’entretien et énergétique élevé pour des logements devenus trop grands ;
• un sentiment de solitude ou d’isolement ;
• et une inadaptation du logement à la perte d’autonomie et de mobilité.

Pour autant, notre propos n’est évidemment pas de « faire déménager mamie » pour résoudre la crise du logement. La division n’est pas une injonction, mais une option parmi d’autres, permettant d’optimiser l’usage de l’espace et de mieux accompagner les parcours résidentiels.

Aujourd’hui, il est de plus en plus rare de passer toute sa vie dans un seul logement. Les besoins évoluent à 20, 30, 40 ou 70 ans, selon la situation familiale, professionnelle ou financière. Le parcours résidentiel est donc un enjeu collectif autant qu’individuel, fortement influencé par les politiques publiques. L’enjeu n’est pas seulement de produire davantage de logements, mais de mieux ajuster l’offre aux besoins réels, en diversifiant les typologies et en assurant une répartition équilibrée sur le territoire.

Selon les projections du Bureau fédéral du Plan, la Wallonie comptera environ 108 000 ménages supplémentaires d’ici 2040, soit un maximum d’environ 9 500 nouveaux ménages par an. Ce chiffre est à relativiser : aujourd’hui, la production de logements dépasse déjà ce niveau, et cette croissance est largement portée par les ménages isolés.

La conclusion est claire : à de rares exceptions près, la Wallonie n’a pas besoin de créer davantage de grands logements, mais bien de petits logements, idéalement situés dans des zones déjà urbanisées.

La construction neuve sur terrain vierge ne constitue donc pas la réponse principale. Il est possible de concilier développement territorial et sobriété foncière, en mobilisant les gisements invisibles : surélévations, transformations du bâti vacant, reconversion de friches, et bien sûr division du bâti existant.

De nombreuses expériences, notamment en France et en Suisse, montrent qu’il est possible de développer un territoire sans l’étendre. Une étude française¹ a ainsi démontré que plus de la moitié des communes n’ayant pas consommé de foncier entre 2009 et 2024 ont néanmoins gagné des habitants et des emplois.

Parmi ces stratégies, nous nous sommes particulièrement intéressées à la division du logement. Il s’agit d’une approche peu invasive, qui agit à l’échelle du bâtiment, avec un taux d’acceptabilité sociale généralement plus élevé que les opérations lourdes de démolition-reconstruction.

La densité n’est pas négative en soi. Sa perception dépend fortement de la qualité des espaces publics et du cadre de vie. Les politiques de densification doivent donc articuler indicateurs quantitatifs et critères qualitatifs.

Pour clarifier les termes, nous nous appuyons sur la définition du Code du Développement Territorial : la division consiste à créer un nouveau logement autonome (avec cuisine, sanitaires, etc.) au sein d’un logement existant, via un permis d’urbanisme, délivré sous conditions de salubrité et de qualité. Ce cadre constitue un garde-fou important. Nous n’avons pas étudié les divisions de type colocation ou d’habitat kangourou, qui soulèvent d’autres enjeux (par exemple liés au statut de cohabitant).

Dans le cadre du dossier, nous avons rencontré plusieurs propriétaires ayant choisi la division, et nous nous sommes aussi inspirées de retours d’expérience en Belgique et en France. Nous avons ainsi identifié quelques freins et motivations des propriétaires.  Les freins sont nombreux : complexité réglementaire, montage financier, difficulté de se projeter dans l’avenir. À bien des égards, la division ressemble à la rénovation : elle nécessite un accompagnement personnalisé, structuré et accessible. La filière de la division est aujourd’hui principalement axée sur l’auto-promotion, les leviers à activer ce situeront donc au niveau des propriétaires.

Des motivations fortes existent toutefois :

• la génération d’un revenu complémentaire ;
• la réduction de la solitude ;
• l’amélioration du confort et de la qualité de vie ;
• et l’accès à un logement de meilleure qualité grâce à un budget plus important.

Nous avons également observé un lien fort entre division et rénovation : lorsqu’un propriétaire se lance dans une division, il envisage souvent une rénovation globale. L’inverse est plus rare.

Enfin, au-delà de bénéfices à l’échelle individuelle, la division présente également des co-bénéfices collectifs : production de petits logements sans artificialisation, meilleure utilisation des infrastructures existantes, logements plus compacts et moins énergivores, diversification de l’offre dans les territoires périurbains et ruraux.

Nous sommes aujourd’hui à un moment clé : de nombreuses communes élaborent leur Schéma de Développement Communal. C’est une opportunité majeure pour identifier les gisements, localiser les quartiers où la division est souhaitable, et définir des stratégies de densification douce, adaptées et maîtrisées.

Notre propos n’est pas de diviser partout, mais de diviser au bon endroit, au bon niveau, et avec exigence de qualité.

Quel est le potentiel de recyclage foncier ?

Sébastien Hendrickx, Lepur – ULiège

En Wallonie, peut-être plus qu’ailleurs, nous avons de bonnes raisons de nous interroger sur l’optimisation spatiale et le recyclage urbain. Les chiffres que je vais vous montrer datent déjà un peu — ils proviennent de Corine Land Cover 2006 — mais ils restent très parlants.

Si l’on compare la surface urbanisée par habitant entre différentes régions européennes, on observe des écarts très importants. Aux Pays-Bas, on est autour de 196 m² de tissu urbanisé par habitant. En Belgique, on atteint 495 m² par habitant, et en Wallonie, ce chiffre monte à 626 m² par habitant.

Ces écarts s’expliquent par des choix d’aménagement du territoire et par une évolution historique bien connue. Un autre indicateur l’illustre clairement : la taille moyenne des parcelles en fonction de l’année de construction. Dans les années 1950, on construisait en moyenne sur des parcelles d’environ 500 m². Aujourd’hui, on dépasse fréquemment les 1 000 m² par logement, alors même que le nombre d’occupants par logement a diminué. Autrement dit, nous consommons aujourd’hui beaucoup plus d’espace par logement, pour moins de personnes.

Ces constats expliquent pourquoi le Schéma de Développement Territorial (SDT) fixe des objectifs clairs. J’en rappelle deux principaux.

Le premier est l’objectif de réduction progressive de l’artificialisation des sols, avec une trajectoire vers le zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. Cette trajectoire s’appuie sur une moyenne historique d’environ 12 km² artificialisés par an sur la période 2009–2019.

Le second objectif concerne la recentralisation du logement : à l’horizon 2050, trois nouveaux logements sur quatre devraient être produits au sein des centralités urbaines et villageoises.

Ces objectifs impliquent nécessairement une forme de densification résidentielle. Celle-ci est déjà à l’œuvre : si l’on observe la production récente de logements, la part des immeubles à appartements a fortement augmenté pour atteindre, en 2021, près de 75 % de la production totale de logements.

Mais au-delà de la construction neuve, il faut s’intéresser aux modifications du bâti existant : divisions, extensions, surélévations, reconversions. Si l’on compare la construction neuve et la modification de bâtiments, on observe une évolution récente : on est passé d’un ratio d’environ 75 % de construction neuve / 25 % de modification à un ratio plus proche de 64 % / 36 %.

Il faut toutefois affiner cette lecture. Parmi les constructions neuves, une grande partie se fait encore sur des terrains vierges. Sur la période 2010–2016, environ 63 % des constructions neuves ont eu lieu sur des terrains non artificialisés, contre 15 à 16 % sur des terrains déjà artificialisés. Les modifications de bâtiments existants représentaient quant à elles environ 22 % de la production.

Ces dynamiques sont très hétérogènes sur le territoire wallon. Dans certaines communes urbaines, le recyclage urbain dépasse 50 % de la production, tandis que dans d’autres zones, la construction sur terrain vierge reste largement dominante.

Si l’on observe maintenant la localisation de la production par rapport aux centralités, on constate une relative stabilité ces dernières années : la part de logements produits en centralité n’a ni fortement augmenté ni fortement diminué, alors même que les objectifs du SDT appellent à une évolution plus marquée.

C’est dans ce contexte que nous avons mené une modélisation du potentiel de densification résidentielle, à partir de données cadastrales et de données PICC. L’objectif était d’identifier le potentiel de création de logements au sein de tissus déjà résidentiels, sans tenir compte ici de la requalification de friches ou de grands sites économiques.

Nous avons travaillé sur cinq modes de densification :

1. la construction neuve sur terrain déjà bâti (BIMBY) ;
2. l’extension horizontale du bâti existant avec division ;
3. l’extension verticale du bâti existant ;
4. la démolition-reconstruction ;
5. la division du bâti existant sans extension.

Je vais me concentrer sur les modes liés à la division, avec ou sans extension (modes 2, 3 et 5).

Pour l’extension horizontale, nous avons retenu des hypothèses de densification douce : uniquement dans des tissus mitoyens ou semi-mitoyens, avec des extensions situées à l’arrière du bâtiment, à maximum 20 mètres de la voirie, sur un ou deux niveaux, et en veillant à préserver une partie du jardin et à ne pas dépasser le gabarit des bâtiments voisins.

Sur cette base, le potentiel estimé est d’environ 40.000 logements dans les centralités urbaines, 18.000 logements dans les centralités villageoises et 45.000 logements hors centralité. Ce potentiel se concentre principalement dans l’axe Sambre–Meuse et dans les régions urbaines.

Pour l’extension verticale, les critères sont similaires : maisons mitoyennes ou semi-mitoyennes, surélévation d’un ou deux niveaux, avec une hauteur maximale alignée sur les bâtiments voisins. Ce mode représente un potentiel d’environ 22.000 logements en centralités urbaines, 6.000 en centralités villageoises et 11.000 hors centralité.

Enfin, concernant la division du bâti existant sans extension, nous avons appliqué plusieurs filtres. Nous avons ciblé uniquement des maisons unifamiliales situées dans des tissus composés à plus de 95 % de maisons unifamiliales, afin d’éviter une densification excessive. Après division, chaque logement devait conserver une surface minimale d’environ 100 m², et nous avons volontairement limité l’exercice à un logement sur quatre, pour rester dans une logique réaliste.

Sur cette base, le potentiel estimé est d’environ 18.000 logements dans les centralités urbaines, 15.000 dans les centralités villageoises et 70.000 hors centralité. Ce potentiel est plus diffus sur l’ensemble du territoire wallon, avec une présence marquée dans les villages.

Si l’on additionne l’ensemble des modes de densification étudiés, le potentiel théorique dépasse 200.000 logements en centralité. Il est important d’insister sur le caractère théorique de ces chiffres : ils traduisent un volume disponible, sans préjuger de la faisabilité technique, économique ou sociale des projets.

Deux constats principaux se dégagent :

• la Wallonie dispose d’un parc résidentiel très spacieux, offrant de réels gisements de transformation ;
• la division, avec ou sans extension, représente une part majeure du potentiel de création de logements sans artificialisation.

Ces résultats montrent que les marges de manœuvre existent. L’enjeu est désormais de passer du potentiel à l’activation, en articulant ces chiffres avec des politiques publiques, des outils locaux et des dispositifs d’accompagnement.

Retour d’expérience par des pionniers de la densification douce : Villes Vivantes

Denis Caraire, CXO et co-fondateur de Villes Vivantes  

Comment en sommes-nous arrivés à développer des opérations de multiplication de logements, pourquoi il n’est pas toujours pertinent de « lever des freins », et comment cela nous a amenés à créer des services à destination des habitants, mais aussi des collectivités, voici les thématiques que nous allons aborder.

Notre point de départ est simple : les besoins en logement sont immenses, en France comme ailleurs en Europe. La presse française en témoigne régulièrement, parfois de manière brutale. Sans entrer dans le sensationnel, on observe des situations très concrètes : des personnes contraintes de vivre chez des tiers, des étudiants dormant dans leur voiture, mais aussi des agents de l’État mutés temporairement et incapables de se loger.

Ces situations traduisent une réalité plus large : la charge du logement pèse de plus en plus lourdement sur les ménages. En France, comme en Belgique, on s’approche dangereusement du seuil de 33 % du revenu consacré au logement, qui est un indicateur de fragilité bien connu à l’échelle européenne.

Face à cela, une question revient sans cesse : combien de logements faut-il produire ? En France, le chiffre souvent avancé est de 420.000 logements par an. À Ville Vivante, nous nous sommes fixé un objectif volontairement ambitieux, mais réaliste : explorer comment produire la moitié de ces logements, soit environ 200.000 par an, de manière abordable et sans artificialiser.

« Sans artificialiser », tout le monde comprend l’expression, mais, dans la pratique, elle demande de la finesse. À grande échelle, on peut cartographier les zones habitées et non habitées, mais cela ne suffit pas. Dire « construisons là où il y a déjà des habitants » n’est pas une stratégie en soi. Il faut aller beaucoup plus finement, jusqu’à l’échelle de la parcelle, du bâti, du cadre de vie et du marché immobilier local.

C’est ce que nous avons fait : analyser l’ensemble des parcelles résidentielles, caractériser les tissus urbains, distinguer les centralités, les lotissements, les zones pavillonnaires, les centres anciens, les secteurs en déprise ou en tension. Nous avons également croisé ces analyses avec les dynamiques de marché, car les particuliers sont aussi des acteurs économiques : un projet peut être désirable sur le papier, mais s’il n’est pas économiquement viable, il ne verra jamais le jour.

Sur cette base, nous avons développé une lecture très fine des territoires, en travaillant sur plus de 200 collectivités en France. L’objectif n’était pas de dire abstraitement « il faut densifier », mais de comprendre où, comment et dans quelles conditions des projets pouvaient réellement émerger.

Nous avons ensuite décliné ces analyses à l’échelle de la parcelle et de l’îlot, en testant différents scénarios d’évolution : extensions, surélévations, divisions, reconquête de logements vacants, recomposition d’immeubles existants. Chaque scénario a un coût, une faisabilité, un impact urbain et une acceptabilité différente.

Ce travail nous a permis de tirer un enseignement important : le potentiel existe presque partout, mais il ne s’active pas spontanément. Il nécessite des processus, du temps, et surtout de l’accompagnement.

Sur les douze dernières années, nos expérimentations montrent qu’il est possible d’activer environ 1 % du parc de logements par an dans des tissus pavillonnaires, via des projets portés par les habitants eux-mêmes. Sur des opérations plus complexes — reconquête de logements vacants, recomposition lourde d’immeubles — ce taux est plus proche de 0,3 % par an. Ces chiffres peuvent sembler modestes, mais à l’échelle d’un territoire, ils sont considérables. Rapportés à des dizaines ou des centaines de milliers de logements existants, ils représentent des milliers de nouveaux logements sans artificialisation.

Un point essentiel : ces logements ne sont pas produits par des promoteurs, mais par des habitants ordinaires, à différents moments de leur vie. Nous avons accompagné des projets portés par des personnes de 20 ans comme de 80 ans, sur des parcelles très petites ou très grandes, dans des marchés immobiliers tendus comme détendus.

Il n’existe pas de « ménage type » ni de « projet type ». Ce que nous mettons en place, ce sont des processus, capables de générer un flux continu de projets très divers, que la collectivité peut ensuite orienter en fonction de ses priorités.

Concrètement, comment cela fonctionne-t-il ?

Nous avons fait le choix de ne jamais parler de densification ou de division aux habitants. Ces mots sont dissuasifs. À la place, nous leur proposons un service simple :
« Venez découvrir le potentiel de votre bien. »

Les habitants viennent à nous, souvent par curiosité ou parce qu’ils traversent un moment de transition : départ des enfants, séparation, vieillissement, projet de rénovation, besoin de revenus complémentaires. Nous modélisons leur situation existante et explorons, avec eux, l’ensemble des scénarios possibles, dans le cadre des règles d’urbanisme. S’ils souhaitent aller plus loin, nous les accompagnons jusqu’à la réalisation du projet : choix des professionnels, compréhension des coûts, phasage des travaux, dialogue avec les voisins. Nous ne déposons pas les permis à leur place, mais nous les aidons à devenir de bons maîtres d’ouvrage.

Cette approche crée une forte acceptabilité sociale. Les projets sont portés par les habitants eux-mêmes ; ils choisissent leurs voisins, négocient directement, adaptent les projets. L’acceptabilité ne se joue plus sur une opposition de principe à la densification, mais sur la qualité concrète des projets.

En parallèle, nous travaillons étroitement avec les collectivités. Elles définissent des objectifs — par exemple 5, 10 ou 50 logements par an — et mettent en place un service accessible à tous les habitants. La particularité de notre modèle est que la collectivité ne paie que pour des résultats : une partie de la rémunération est liée à l’obtention des permis, une autre au démarrage des travaux, et une dernière à la mise en service des logements. Cela garantit un alignement clair entre les objectifs publics et les projets accompagnés.

Enfin, nous menons également des études préopérationnelles pour aider les collectivités à comprendre quels types de logements se produisent spontanément sur leur territoire, dans quels quartiers, à quels prix, et pour quels profils de ménages. Cela permet d’adapter les règles d’urbanisme, les incitants et les priorités d’action.

Pour conclure, notre expérience montre trois choses essentielles :

• le potentiel de création de logements dans l’existant est réel et considérable ;
• il ne s’active pas par injonction, mais par accompagnement ;
• et la division, lorsqu’elle est qualitative et choisie, peut répondre à la fois aux enjeux de logement, de sobriété foncière et de cohésion sociale.

[Question] : Concrètement, comment travaillez-vous avec les collectivités ? Sur quelle durée ? Quels sont les objectifs et les modalités pratiques ? Et surtout, est-ce que ce type d’accompagnement existe aujourd’hui en Belgique ?

D. C. : Nous travaillons avec des collectivités qui ont fait le choix politique de saisir la question du logement autrement, en considérant qu’il est prioritaire de créer des logements sans artificialiser. La première étape consiste généralement à définir ensemble un objectif annuel réaliste, en fonction du territoire, de son potentiel et de ses moyens.

Cet objectif peut être très variable : certaines collectivités visent cinq logements par an, d’autres 10, et certaines, sur des territoires plus importants, 70 ou 80 logements par an. Il ne s’agit pas de fixer un chiffre théorique, mais un objectif atteignable, suffisamment significatif pour avoir un impact.

Le partenariat repose ensuite sur un principe clair : le service est ouvert à tous les habitants, sans condition, mais la collectivité ne paie que pour des résultats concrets.

Concrètement, notre rémunération est majoritairement conditionnée à l’aboutissement des projets :

• une part lorsque l’autorisation d’urbanisme est délivrée,
• une part au démarrage des travaux,
• et une part à la mise en service du logement.

Cela signifie que si nous accompagnons un projet intéressant sur le plan architectural, mais qui n’est pas validé par la collectivité, nous ne sommes pas rémunérés. Il y a donc un alignement très fort entre nos actions et les objectifs publics.

Dans la pratique, beaucoup d’habitants viennent avec des questions très diverses : isolation des combles, rénovation, transformation partielle… Le service leur est rendu. En revanche, l’accompagnement approfondi se concentre naturellement sur les projets qui contribuent réellement à la création de logements, et qui sont cohérents avec la stratégie de la collectivité.

Pour donner un ordre de grandeur, sur certains territoires, nous avons accompagné plus de 800 porteurs de projets, mais seule une partie d’entre eux aboutissent à une création effective de logements. Et c’est normal.

Concernant la Belgique, à ma connaissance, ce type de dispositif structuré et systémique n’existe pas encore sous cette forme. Il y a des initiatives ponctuelles, des accompagnements à la rénovation, mais rarement un dispositif dédié à l’activation du potentiel résidentiel existant à grande échelle. C’est précisément ce type de réflexion que des événements comme celui-ci peuvent nourrir.

Comment stimuler la division ? Table-ronde

Une discussion animée par Agathe Defourny (Canopea) avec quatre intervenants invités :

• Thibault Ceder, UVCW – Chef de service, en charge des cellules AT, Logement, Energie et Patrimoine  
• Bénédicte Pirard, UWAIS (Union Wallonne des AIS) – Directrice de l’AIS Ourthe-Vesdre-Amblève  
• Bénédicte Dawance, coordinatrice de la Maison de l’Urbanisme du Brabant Wallon  
• Denis Caraire, CXO et co-fondateur de Villes Vivantes   

Craintes des communes, régulation et qualité de la division

[Question] : Au niveau des communes, existe-t-il des craintes spécifiques autour de la division du logement ? Est-ce que les freins sont différents entre communes urbaines et communes rurales ? Et plus largement, quelle est la position « moyenne » des communes wallonnes sur la division et la densification douce ?

C’est une question sensible — et elle l’est d’autant plus que la division est un outil qui peut être perçu de manière ambivalente : à la fois comme une opportunité, et comme un risque si elle est mal encadrée. D’abord, parce que la division est complexe. Elle touche à des enjeux très transversaux : mobilité, stationnement, environnement, gestion des déchets, bruit, voisinage, cadre de vie, cohésion sociale…

La crainte principale est celle d’une division incontrôlée ou insuffisamment régulée. Si les projets se multiplient sans cadre clair, cela peut créer des tensions très concrètes : pression sur le stationnement, surcharge des infrastructures locales, difficultés en matière de collecte des déchets, nuisances, conflits de voisinage, dégradation ressentie du cadre de vie… Et dans ce cas, l’objectif recherché n’est pas atteint : la densification devient impopulaire, la commune se retrouve en réaction, et la confiance est entachée.

C’est pour cela que la question de la régulation est essentielle. La régulation est parfois présentée comme un frein — voire comme un blocage administratif — alors qu’elle devrait plutôt être vue comme un levier positif : elle permet d’intégrer les projets dans un quartier, dans une rue, et de préserver une qualité d’habitat. Cette régulation est aussi importante parce que les besoins évoluent. Demain, on aura davantage de ménages isolés, davantage de personnes âgées, et donc un besoin croissant en logements de taille et de typologie variées. Le rôle des communes est justement de permettre cette adaptation, tout en maintenant un équilibre global.

Sur la différence urbain/rural : les préoccupations ne sont pas toujours les mêmes. En ville, la division est parfois associée à des expériences passées de « mauvaises divisions » — avec des logements trop petits, peu qualitatifs, ou des dynamiques de paupérisation dans certains quartiers. En zone rurale ou périurbaine, la question se pose davantage en termes de mobilité, de dépendance à la voiture, d’accès aux services, et de cohérence territoriale.

Mais dans les deux cas, on revient toujours à la même question : où diviser, à quel niveau, et avec quel cadre.

Financement, étalement urbain et intérêt économique pour les communes

[Question] :  Comment une commune peut-elle financer des dispositifs d’accompagnement à la création de logements en densification ? Est-ce un coût assumé par obligation, ou est-ce qu’elle y trouve un réel intérêt économique ?

Cette question nous [Villes vivantes] a été posée très tôt, dès nos premières opérations. Et elle est légitime. Partons d’un exemple concret : nous avons travaillé dans une commune française, Périgueux, qui n’avait plus aucune réserve foncière constructible. Le document d’urbanisme était clair : tout le territoire était soit déjà bâti, soit classé en espace naturel, soit en zone à risque. Il n’y avait donc aucune possibilité d’extension. Pour cette commune, le raisonnement était simple : si elle voulait accueillir de nouveaux habitants — et soyons clairs, des recettes fiscales pour faire fonctionner ses équipements — elle n’avait pas d’autre choix que d’être inventive. Dans ce contexte, la capacité à produire des logements dans l’existant avait une valeur très élevée. Mais ce cas reste relativement exceptionnel.

La réalité plus générale, c’est que l’étalement urbain coûte extrêmement cher aux communes. On entend souvent les craintes liées à la densification, mais on parle beaucoup moins des coûts très concrets de l’urbanisation diffuse. Nous avons accompagné une collectivité de la périphérie toulousaine où, chaque année, une centaine de logements se construisaient dans des lotissements en périphérie du village. Ces opérations étaient privées, mais les infrastructures — voiries, réseaux, éclairage public — étaient ensuite rétrocédées à la commune. En étudiant cela finement, nous avons constaté qu’un logement nouvellement créé en périphérie coûtait environ 1.000 euros par an à la commune, uniquement en frais d’entretien et de maintenance de ces infrastructures et de l’extension des services (la collecte des déchets, etc.). Cent logements par an, cela représente 100.000 euros supplémentaires chaque année, qui s’additionnent : 200.000 euros après deux ans, 300.000 après trois ans, et ainsi de suite. Pour une petite commune, c’est considérable.

À l’inverse, quand on crée des logements dans le tissu déjà bâti, on mobilise des infrastructures existantes. Certes, elles nécessitent parfois des mises à niveau — stations d’épuration, réseaux — mais ces investissements sont de toute façon indispensables, même sans nouveaux habitants. La question devient alors stratégique : est-ce qu’on accepte de continuer à investir pour maintenir des quartiers qui se vident et vieillissent, ou est-ce qu’on choisit de réactiver ces quartiers en y réintroduisant de la population ?

Dans ce cadre, les projets de division deviennent aussi intéressants du point de vue des recettes fiscales. Même si les systèmes fiscaux diffèrent entre la France et la Belgique, la logique reste comparable :

• création de nouveaux logements = nouvelles taxes liées à l’urbanisme ;
• augmentation de la taxe foncière ;
• maintien ou augmentation de la population, donc meilleure viabilité des services.

Pour certaines communes, l’enjeu n’est donc pas seulement la dépense, mais bien l’économie globale du modèle territorial. Il s’agit de réinvestir dans les quartiers existants, de les rendre plus vivants, et de leur redonner une capacité à financer leur propre fonctionnement.

Seniors, parcours résidentiel et accompagnement socioculturel

[Question] :  À travers les activités et projets menés par la Maison de l’Urbanisme du Brabant wallon (MUBW), il apparaît que la question de l’accompagnement du vieillissement dans le logement mérite d’être profondément repensée. Récemment, la MUBW a publié un dossier « La mobilité résidentielle des ainé·es », dix récits qui questionnent le défi du vieillissement de la population avec les principaux concernés. Comment évoluent les modes de vie des ainé.es  et doivent-ils évoluer à la lumière des défis urbanistiques, immobiliers, environnementaux ou encore de cohésion sociale ?

Cette publication est le fruit de deux dynamiques parallèles. D’une part, la Province du Brabant wallon a mené une étude sur les aînés à l’échelle de son territoire : qui sont-ils, où vivent-ils, quels sont leurs besoins, et comment construire une politique cohérente à partir de ces constats ? D’autre part, la question s’est invitée très naturellement dans nos activités. Nous animions des ateliers sur d’autres thématiques, à destination de différents publics, et à chaque fois, la question du logement revenait, notamment chez les aînés.

Il y avait des besoins très concrets, mais aussi un sentiment d’impuissance. Nous avons, par exemple, rencontré une personne qui souhaitait simplement transformer un garage en logement étudiant, à proximité d’une université. La démarche était logique, cohérente, mais la personne ne comprenait absolument pas le langage administratif, les refus, les contraintes. C’est à ce moment-là que nous nous sommes dit : il y a vraiment quelque chose à faire ici. Notre rôle, en tant que Maison de l’Urbanisme, c’est précisément de créer du lien entre les personnes, les professionnels, les administrations, et de rendre les choses compréhensibles.

Il y a également une envie d’agir chez les habitants. Une envie d’aller vers un autre mode de vie, plus adapté à leur âge, à leurs capacités, à leurs besoins actuels. Le Brabant wallon est très contrasté. On observe de fortes différences entre le nord et le sud de la province, entre communes plus urbanisées et communes rurales. Les modes de vie, les types de bâti, les trajectoires résidentielles sont très variés.

Dans le Brabant wallon, on parle de 23.000 grands logements sous-occupés, ce qui représente environ 8.000 logements pouvant être créés sans construire une seule nouvelle brique. Ce n’est pas anecdotique. Une donnée nous a particulièrement interpellés : dans les communes rurales du sud du Brabant wallon, on retrouve une proportion importante de seniors vivant dans de grandes maisons anciennes, souvent hors lotissements. On est loin du cliché unique du pavillon des années 1970. Cela implique une approche très fine du parc bâti, et surtout une grande prudence : il n’y a pas de solution unique.

À partir de ces constats, nous avons identifié différents types de freins urbanistiques, fiscaux, mais surtout, et c’est ce qui nous a le plus interpellés, des freins socioculturels. Ce frein socioculturel est très puissant. Il pose une question simple, mais fondamentale :
« Est-ce qu’à 65, 70 ou 80 ans, j’ai encore le droit de me mettre en projet ? » Rien que cette question est lourde de sens. Elle est souvent renforcée par l’entourage :
« Tu ne vas quand même pas quitter la maison de mon enfance » ; « Cette maison, c’est notre histoire familiale ». Il y a là un champ de travail immense, qui dépasse largement les aspects techniques. Il concerne la représentation du vieillissement, du logement, de la transmission, du changement.

Notre démarche a donc été d’abord une démarche d’écoute. Comprendre les vécus, les blocages, les désirs. Ensuite, montrer que des alternatives existent, que des projets sont possibles, qu’ils peuvent être progressifs, réversibles, adaptés. Nous avons mené des entretiens, recueilli des témoignages, organisé des visites de projets. Ces paroles sont reprises dans une revue — téléchargeable en ligne — qui vise à rendre visibles ces trajectoires et ces possibles. L’objectif n’est pas de pousser à agir, mais de débloquer l’imaginaire, de montrer que le changement n’est pas forcément synonyme de renoncement.

Le parcours résidentiel ne concerne d’ailleurs pas uniquement les aînés. Il concerne aussi d’autres publics : des personnes qui, à un moment de leur vie, doivent se tourner vers un logement social, ou simplement adapter leur habitat à une nouvelle situation. Ce qui est en jeu, ce n’est pas seulement la création de logements supplémentaires, mais la création de logements de qualité, accessibles, et adaptés aux parcours de vie.

Rôle des AIS, besoins locaux et accompagnement des propriétaires

[Question] : Quel est aujourd’hui le rôle des Agences immobilières sociales (AIS) face à ces enjeux de division, de transformation du bâti existant, et d’accès au logement pour des publics très divers ?

Les AIS sont avant tout des acteurs de terrain, profondément ancrés localement. En Wallonie, il existe 33 agences immobilières sociales, ce qui signifie que presque l’ensemble du territoire est couvert. Cette présence locale nous permet de connaître très finement les tensions du marché, mais aussi les besoins spécifiques selon les territoires. Les réalités sont très différentes entre zones urbaines, centres-villes, zones rurales ou périurbaines. Concrètement, nous pouvons jouer un rôle de structure relais pour les propriétaires qui souhaitent créer ou transformer un logement. Aujourd’hui, une personne qui veut diviser un bien est confrontée à une superposition de réglementations : les règles d’urbanisme, les règlements communaux, les normes des services d’incendie, qui varient selon les zones, la législation sur le logement et les critères de salubrité. Pour un particulier, cela peut vite devenir illisible. Les AIS peuvent alors intervenir comme point de centralisation de l’information, pour orienter, expliquer, conseiller.

Mais notre rôle ne s’arrête pas là. Lorsqu’on parle de création ou de transformation de logements, on ne peut pas faire abstraction des besoins réels du marché local. Aujourd’hui, par exemple :

• les logements une chambre sont extrêmement demandés ;
• les logements trois ou quatre chambres le sont aussi, notamment pour les familles recomposées ;
• nous observons une augmentation très forte de personnes pensionnées qui ne parviennent plus à se loger sur le marché privé ;
• les familles monoparentales sont également très présentes, avec un seul revenu pour supporter des loyers élevés.

Cette connaissance fine nous permet d’orienter les propriétaires : diviser, oui — mais pas à tout prix. Il vaut mieux créer deux logements de qualité plutôt que trois ou quatre logements trop petits ou mal adaptés.

[Question] : Concrètement, comment les propriétaires arrivent-ils vers vous ? Est-ce qu’ils viennent spontanément avec un projet de mise en location via une AIS ?

Certains propriétaires viennent nous voir parce qu’ils souhaitent mettre un logement en location sans devoir gérer eux-mêmes les aspects administratifs et humains. D’autres quittent leur logement pour un autre projet de vie et préfèrent nous confier la gestion. Il y a aussi des propriétaires qui ont encore un crédit en cours sur leur bien. Financièrement, ils n’y gagnent pas toujours, mais ils choisissent malgré tout de passer par une AIS pour la sécurité du loyer, la stabilité, l’absence de vacance locative, et la tranquillité de gestion. À cela s’ajoutent des incitants importants : l’exonération du précompte immobilier et la remise en état du logement en fin de gestion (hors vétusté).

Mais au-delà des aspects financiers, beaucoup de propriétaires qui viennent vers nous sont aussi sensibles à la dimension sociale : contribuer à la vie de leur village, offrir un logement décent à des personnes qui en ont besoin, participer à une dynamique collective. C’est souvent un engagement personnel qui rejoint un engagement de territoire.

Division, rénovation énergétique et qualité du logement

[Question] : La division soulève énormément d’enjeux très concrets et les démarches peuvent sembler extrêmement complexes : normes, permis, contraintes techniques, rénovation énergétique… Est-ce que ces aspects sont bloquants et empêchent tout à fait la réalisation des projets ?

Évidemment, créer un nouveau logement au sens strict implique des démarches administratives, parfois un permis d’urbanisme, et le respect de nombreuses normes. Lorsqu’un permis n’est pas requis (par exemple, pour la création de logements kangourou), il reste toute la question des droits sociaux, de la domiciliation, de la composition du ménage, etc. Aujourd’hui, pour un citoyen, les normes et réglementations sont éclatées entre urbanisme, logement, fiscalité, droits sociaux. Cela rend les démarches extrêmement complexes et décourageantes. Mettre l’accent sur la transversalité des services, harmoniser les règles, simplifier les parcours, permettrait déjà de lever énormément de freins sans changer fondamentalement les objectifs politiques.

D’un point de vue “architectural”, il existe très peu de biens avec lesquels il est totalement impossible de faire quoi que ce soit. Les possibilités existent, mais elles demandent souvent de changer de perspective et de sortir des schémas standards. C’est pour cela que montrer la diversité des projets possibles est essentiel. Nous avons parfois tendance à penser que l’architecture de qualité est réservée aux grands projets ou aux budgets importants, alors qu’en réalité, il existe une multitude de solutions à petite échelle, adaptées à des moyens très différents.

Enfin, un des enjeux essentiels aujourd’hui concerne la rénovation énergétique. C’est maintenant que tout se joue. Transformer ou diviser un logement sans réfléchir à sa performance énergétique n’a pas de sens, ni pour le propriétaire ni pour le locataire. Un logement énergivore est un non-sens social : lorsque les dépenses énergétiques deviennent équivalentes au montant du loyer, on crée une situation intenable pour les ménages. Les AIS attirent l’attention des propriétaires sur ces enjeux et les orientent vers les professionnels compétents. La rénovation énergétique influence directement le budget du locataire et son comportement dans le logement et, bien sûr, la valeur du bien à la revente. C’est donc un point central de notre accompagnement.

Un logement de qualité, ce n’est pas seulement un logement conforme sur le plan juridique. C’est un logement bien agencé, salubre, confortable, et dont les charges énergétiques restent supportables. La division ne doit jamais se faire au détriment de la qualité. Elle peut au contraire être une opportunité pour améliorer le bâti existant, tant sur le plan énergétique que sur le plan de l’usage. Et pour s’assurer de la qualité des projets et de faciliter leur mise en œuvre, un accompagnement de qualité est une vraie plus-value.

Droits sociaux, permis d’urbanisme et logements évolutifs

[Question] :  Une difficulté revient très souvent sur le terrain : le permis d’urbanisme. Dès que ce mot est prononcé, beaucoup de personnes se découragent. Le temps de la procédure, la complexité administrative, l’incertitude… Et parfois, quand le projet aboutit, la situation de vie a déjà changé.

C’est effectivement une question centrale. Le permis d’urbanisme, en particulier lorsqu’il nécessite un architecte, peut être perçu comme un mur pour les particuliers. La dématérialisation des procédures, qui est pourtant pensée comme une simplification, risque d’accentuer cette difficulté pour certaines personnes.

La difficulté n’est pas uniquement liée aux règles en elles-mêmes, mais à la manière dont les gens y sont confrontés. Quand une personne monte seule un projet, avec une vision très précise — parfois très affective aussi — et qu’elle se heurte à un refus administratif, tout s’effondre. Il n’y a plus d’alternative, plus de plan B. Ce qui change radicalement la situation, c’est la possibilité de se repositionner. Dire :
« Ce projet-là ne fonctionne pas, mais voici d’autres options possibles. » Par exemple :

• l’extension n’est pas possible, mais une réorganisation intérieure l’est ;
• la division telle qu’imaginée pose problème, mais une autre configuration pourrait fonctionner ;
• une partie de la parcelle est inconstructible, mais une autre peut être valorisée différemment.

L’enjeu n’est pas forcément de desserrer toutes les règles — ce qui finirait par produire des projets rejetés socialement — mais de permettre aux personnes de rebondir. C’est là que se pose la question des métiers de l’accompagnement : des personnes capables de combiner compétences techniques, juridiques, relationnelles, et une forme de médiation. Sans cela, beaucoup de projets restent à l’état d’intention, ou sont abandonnés dans la frustration.

[Question] :  Est-ce que la définition actuelle du logement et les règles d’urbanisme sont encore adaptées aux besoins d’aujourd’hui ? Est-ce qu’on peut imaginer davantage de logements évolutifs, temporaires ou réversibles ?

Complémentairement à l’option de la division, la question de la réversibilité des logements est aussi fondamentale : habitat léger, permis temporaires, solutions évolutives. Nos vies sont faites de transitions — un parent à accueillir, un enfant qui part, une séparation — et le logement devrait pouvoir s’y adapter plus facilement.

Il existe, actuellement, une vraie incohérence entre les cadres juridiques. La définition du logement n’est pas la même :

• dans le Code du Développement Territorial ;
• dans le Code wallon du Logement ;
• dans les règlements liés aux droits sociaux ;
• dans les règles de domiciliation.

Cela crée des situations absurdes. Par exemple, certaines formes de colocation sont dispensées de permis d’urbanisme, alors que d’autres y sont soumises sans justification claire. Le logement « kangourou » existe dans les faits, mais il reste très peu encadré juridiquement : quid de la domiciliation, du chef de ménage, des droits sociaux, de la séparation ou non des unités de vie ?

On a aussi vu apparaître des effets pervers : pour éviter un permis, certains projets contournent la définition du logement en supprimant une cuisine, ou en mutualisant certains équipements, au détriment de la qualité de l’habitat. Cela pose évidemment problème.

Il y a donc un vrai chantier à ouvrir : penser le logement comme une politique transversale, avec des définitions cohérentes entre urbanisme, logement, fiscalité et droits sociaux.

Motivations, freins et acceptabilité sociale de la division

[Question] : Qu’est-ce qui pousse concrètement les gens à se lancer dans un projet de division ? Et inversement, pourquoi n’y a-t-il pas plus de personnes qui franchissent le pas ?

Dans notre expérience [Villes Vivantes], on ne travaille pas avec un flux de personnes qui viennent en disant  « Je veux diviser mon logement ». Nous travaillons avec un flux beaucoup plus large et beaucoup plus inépuisable : des personnes qui réfléchissent à leur logement. Pour celles et ceux qui sont propriétaires, ces réflexions existent presque toujours à un moment ou à un autre : arrivée d’un enfant, séparation, vieillissement, envie d’accueillir un parent, transmission à ses enfants, héritage… Les scénarios de vie sont multiples.

La vraie question n’est donc pas : « Comment convaincre davantage de gens de diviser ? »
mais plutôt : comment transformer des intentions diffuses en projets concrets ?

Après plus de douze ans d’expérimentation, on s’est rendu compte que l’enjeu principal n’était pas idéologique, mais opérationnel. Il a fallu inventer des métiers capables d’accompagner les personnes à chaque étape :

• déverrouiller un blocage architectural ;
• trouver des solutions de financement bancaire ;
• gérer des désaccords familiaux ;
• apaiser des craintes liées au voisinage.

Notre rôle n’est pas de porter une conviction ou de dire aux gens comment ils doivent vivre. C’est plutôt de disposer des compétences relationnelles, techniques et juridiques qui permettent de rebondir à chaque difficulté.

Sur la question de l’acceptabilité sociale, on bénéficie de deux atouts majeurs. Le premier, c’est la dispersion des projets. Produire cent fois un logement, réparti dans le tissu existant, est beaucoup plus résilient que produire cent logements d’un seul coup. En outre, même si deux projets sur cent ne se font pas, ce n’est pas grave : les projets ne sont pas dépendants les uns des autres – notre risque économique est donc aussi relativisé.  Le second, c’est le caractère sur mesure des projets. Un débat abstrait sur la densification ne mène nulle part. En revanche, lorsqu’on discute d’un projet précis, visible, compréhensible — « ici, à cet endroit, avec cet impact » — le dialogue devient possible. Un voisin peut dire : « J’ai peur pour mon arbre fruitier » ou « j’ai peur de perdre de la lumière ».
À ce moment-là, on peut discuter, ajuster, modifier.

Quand l’acceptabilité ne fonctionne pas, l’impact reste limité. Sur les centaines de projets que nous accompagnons chaque année — 800 à Lorient, 700 à Nancy — quelques échecs ne remettent pas en cause la dynamique globale. Ce qui serait vraiment dommage, en revanche, ce serait de bloquer l’ensemble du système par peur du conflit.

SDC, politique de logement et fiscalité

[Question] :Les schémas de développement communal (SDC) sont en cours d’élaboration dans de nombreuses communes. Comment ces SDC peuvent-ils réellement aider à encadrer et à favoriser la division du logement ? Et quel rôle joue le diagnostic territorial dans cette réflexion ?

La question centrale pour une commune, avant même de parler de division ou de densification, c’est :
quel est mon projet de territoire, et quels sont les moyens disponibles ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord savoir ce que contient le territoire. Et cela peut sembler évident, mais aujourd’hui encore, très peu de communes disposent d’une connaissance fine et consolidée de leur parc de logements, de leurs centralités, de leurs contraintes et de leurs potentialités. Les données sont complexes, nombreuses, et, paradoxalement, il existe très peu d’indicateurs logement structurés au niveau régional. La Wallonie manque cruellement de données fines sur le type de logements, leur localisation, leur évolution. Mettre en place un véritable observatoire du logement, capable de suivre les dynamiques dans le temps, serait un outil précieux pour adapter les politiques publiques.

Tout SDC repose sur analyse contextuelle approfondie. Cette analyse est un préalable indispensable : elle permet aux communes de mieux comprendre leur réalité territoriale, leurs forces, leurs faiblesses, leurs contraintes environnementales, leur structure de mobilité, mais aussi leurs besoins en logements.

Grâce à ce diagnostic, les communes pourront :

• identifier clairement leurs centralités ;
• définir où la densification est souhaitable ;
• fixer des objectifs réalistes en matière de logement ;
• adapter leurs outils à leurs besoins spécifiques.

Une fois cette vision posée, on peut entrer dans une logique plus opérationnelle. Certaines communes choisissent, par exemple, de développer des chartes ou des lignes directrices sur la division du logement. L’idée n’est pas de multiplier les interdictions, mais au contraire de donner de la lisibilité. Dire, par exemple : « chez nous, la division est possible, mais nous souhaitons conserver un logement familial au rez-de-chaussée » ou « certaines typologies sont prioritaires dans tel quartier ». Ces lignes directrices permettent aux porteurs de projets de savoir à quoi s’attendre. Si le projet s’inscrit dans ce cadre, les chances d’acceptation sont élevées. S’il s’en écarte, cela ne signifie pas automatiquement un refus, mais cela ouvre un dialogue avec la commune. Il est important de rappeler que les communes ne sont pas là pour « embêter » les porteurs de projets. Leur rôle est de faciliter l’intégration des projets dans l’espace bâti, le quartier, la rue, et dans le voisinage.

N’oublions pas que la rentabilité du projet reste un enjeu pour le porteur. La régulation n’est donc pas là pour bloquer, mais pour ajuster : réduire légèrement la densité, adapter la taille des logements, imposer certaines qualités spatiales… Il s’agit de compromis.

La division touche à de nombreuses politiques publiques : logement, mobilité, environnement, cohésion sociale. Le rôle de la commune est précisément de faire le lien entre ces dimensions et de trouver un équilibre.

En résumé, le SDC est un outil stratégique. Il ne fait pas tout, mais il permet aux communes de passer d’une gestion au cas par cas à une vision cohérente, lisible et partagée du développement de leur territoire. Aujourd’hui, on estime qu’environ 140 communes se sont déjà lancées — ou vont se lancer — dans l’élaboration d’un SDC. Cela signifie que, demain, plus de la moitié des communes wallonnes disposeront d’une lecture structurée de leur territoire.

Au-delà de l’élaboration des SDC, il faudra dégager des moyens pour les mettre en œuvre concrètement.

Il y a une vraie question de politique foncière en Wallonie. Nous n’avons pas de code de la politique foncière, pas de stratégie structurée à cette échelle. Pourtant, les communes disposent de leviers importants, comme le droit de préemption dans les centralités. La question est donc : comment permet-on aux communes d’acheter des biens stratégiques, de les rénover, de les diviser intelligemment, et avec quels budgets ? Quand on regarde les chiffres, la politique du logement représente environ 2 % du budget wallon. On peut légitimement se demander si, face aux enjeux actuels, ce niveau d’investissement est suffisant. L’enjeu est d’utiliser les moyens publics comme levier pour structurer une véritable politique foncière et immobilière.

Sur la fiscalité, il faut aussi rappeler que les politiques actuelles sont parfois peu lisibles. On parle beaucoup de taxes, mais moins de leviers structurants. Par exemple, dans d’autres contextes, on pourrait imaginer une fiscalité davantage liée à l’accès aux services publics, à la longueur des voiries à entretenir, ou à l’intensité d’usage des infrastructures. Ce type de réflexion permettrait de rééquilibrer les coûts réels entre habitat diffus et habitat plus central, sans stigmatiser, mais en reflétant mieux la réalité des charges publiques.

Logements inoccupés et leviers « carotte et bâton »

[Question] : Un autre enjeu en termes de mobilisation du bâti existant concerne la remise sur le marché des logements inoccupés. Ne faudrait-il pas agir beaucoup plus fortement sur cet enjeu, via une vraie politique communale mêlant incitants et contraintes ?  Quel rôle peuvent jouer les AIS, les communes et les politiques publiques sur ce point ?

Les logements inoccupés constituent effectivement un gisement très important en Wallonie. Et les AIS peuvent jouer un rôle concret dans leur remise en usage. Nous sommes des acteurs de terrain, en lien direct avec les propriétaires. Dans certaines communes, des collaborations existent déjà : par exemple, lorsque la commune applique une taxe sur les logements inoccupés, celle-ci est accompagnée d’un courrier expliquant le rôle de l’AIS et invitant le propriétaire à envisager une mise en gestion plutôt que de payer la taxe. C’est une approche intéressante, parce qu’elle combine incitation et responsabilité. Le propriétaire garde le choix, mais il est face à une alternative claire. Les AIS peuvent accompagner la réhabilitation de ces logements, en sécurisant la gestion, en garantissant le loyer, et en assurant la remise en état en fin de contrat. Cela permet de lever une partie des freins liés à la peur de la gestion locative ou aux risques financiers.

Il existe un certain nombre de dispositifs de carotte et bâton : aides à la rénovation, accompagnement à la remise sur le marché, mais aussi politiques de travaux obligatoires, voire d’expropriation dans des situations d’abandon prolongé. Ces outils sont nécessaires, mais ils ne suffisent pas toujours. Il existe un grand nombre de logements inoccupés qui ne le sont pas par négligence ou mauvaise volonté. Certains sont hérités, d’autres sont dans un état tel que leur rénovation coûterait plus cher qu’une construction neuve. D’autres encore ne correspondent tout simplement plus aux attentes actuelles : trop grands, mal agencés, inadaptés aux modes de vie contemporains. Dans ces cas-là, la seule logique de contrainte atteint vite ses limites. C’est là que la transformation du bâti — par la division, la recomposition des volumes, l’adaptation des usages — devient une clé complémentaire. Elle permet parfois de rendre à nouveau désirable un logement qui ne l’était plus, sans se limiter à une approche punitive.

La mobilisation des logements inoccupés ne peut pas reposer uniquement sur la contrainte, mais doit s’inscrire dans une stratégie globale, qui combine fiscalité, accompagnement, transformation du bâti et projet de territoire. La carotte et le bâton sont nécessaires, mais ils doivent être complétés par une capacité de conception et d’accompagnement. Sans cela, on risque de sanctionner sans jamais réellement activer le potentiel existant.

Espace public, climat et densification : une fausse opposition ?

[Question] : La densification ne se résume pas à une question de densité, mais doit tenir compte de la qualité, celle de l’espace public et du cadre de vie. Densifier est souvent perçu comme un risque de réduction de la qualité de vie, de perte de végétalisation voire de création d’îlots de chaleur. Est-ce que densification et adaptation climatique sont réellement incompatibles ?

C’est une idée très répandue, mais largement fausse si on la regarde de près. Il existe assez peu d’études, mais celles qui existent sont très éclairantes. Quand on observe des villes qui sont déjà confrontées à des climats plus chauds — dans le sud de l’Europe ou sur le pourtour méditerranéen — on se rend compte que ce ne sont pas forcément des villes très peu denses ou très végétalisées. La fraîcheur ne dépend pas uniquement de la présence d’arbres. Elle dépend aussi :

• de l’ombre portée par les bâtiments ;
• de la morphologie urbaine ;
• de la ventilation naturelle ;
• de la présence de patios, de cours, de circulations d’air ;
• de la manière dont les matériaux emmagasinent ou restituent la chaleur.

Planter des arbres est évidemment essentiel, mais ce n’est pas une réponse suffisante, surtout si ces arbres manquent d’eau pour se développer correctement. Nous sommes convaincus que densification et adaptation climatique sont compatibles, à condition d’être pensées finement. Cela suppose des études de détail, de la conception, et une attention particulière à la forme urbaine.

Un autre point souvent sous-estimé concerne les jardins privés. Des études montrent que la capacité d’entretien écologique d’un jardin diminue fortement au-delà de 200 m². Au-delà de cette surface, on observe souvent :

• une généralisation des pelouses ;
• l’usage de tondeuses et de petits engins motorisés ;
• une baisse de la biodiversité ;
• une pression accrue sur la ressource en eau.

Multiplier les jardiniers sur une même parcelle — par exemple en divisant un terrain ou en ajoutant un logement — peut au contraire avoir un effet positif sur la biodiversité et sur le rafraîchissement local. Nous travaillons d’ailleurs actuellement sur un projet européen, notamment avec l’agglomération de La Rochelle, où nous utilisons les mêmes méthodes que pour la production de logements… mais appliquées aux jardins. L’idée est d’aider les habitants à transformer leurs espaces extérieurs pour renforcer biodiversité et confort climatique.

Quand on regarde une agglomération en vue aérienne, on constate souvent que la majorité des arbres et des surfaces végétalisées se trouvent sur des parcelles privées. La question n’est donc pas de savoir si la ville doit agir seule, mais comment créer des partenariats entre espace public et espace privé.

Enfin, le logement est central, mais ce qui se passe autour du logement — dans la rue, dans le quartier, dans les espaces de rencontre — est tout aussi déterminant pour la qualité de vie. L’espace public, ce n’est pas seulement un espace de circulation. C’est aussi un espace de séjour, de rencontre, de vie sociale. La manière dont on pense les rez-de-chaussée, les zones de recul, les interfaces entre public et privé joue un rôle fondamental dans la vie des quartiers et des villages. Les communes ont là un vrai levier pour agir, notamment via les permis d’urbanisme, mais aussi via la sensibilisation et le travail transversal entre services.

Conclusion

Aurélie Cauchie & Eva Joskin, Canopea

Face aux enjeux environnementaux, au défi de garantir un logement digne et abordable pour toutes et tous, et aux profondes évolutions démographiques, nos politiques du logement arrivent clairement à un tournant. Les territoires évoluent, se transforment. Et il apparaît de plus en plus clairement que ces transformations peuvent — et doivent — s’inscrire au sein du tissu bâti existant. La majorité de nos espaces urbanisés sont déjà là. En changeant notre regard sur ces territoires, on découvre des gisements largement inexploités, capables de répondre à des besoins très concrets et actuels.

Dans ce contexte, la division du bâti existant apparaît comme une réponse particulièrement pertinente. Elle permet de lutter contre la sous-occupation des logements — très importante en Wallonie — et de créer du logement abordable, notamment lorsque ces logements sont confiés à une agence immobilière sociale. Elle peut aussi être un véritable levier d’adaptation des logements au vieillissement, améliorant le confort et la qualité de vie des seniors.

Or, ces perspectives ne sont pas toujours faciles à imaginer seul. Nous l’avons entendu cet après-midi : l’accompagnement est essentiel pour lever les freins socioculturels, aider à définir les projets, les faire mûrir, rechercher l’information, passer à l’action et produire des logements de qualité.

Pour les communes, la densification est aussi un levier stratégique :

• pour diversifier les typologies de logements ;
• pour permettre à chacun de trouver une réponse adaptée à son parcours de vie — ménages isolés, familles, jeunes, seniors ;
• pour maintenir un usage pertinent et une rentabilité soutenable des infrastructures existantes.

Quand on considère, d’un côté, les petits propriétaires, qui représentent environ 65 % du parc de logements, et, de l’autre, le potentiel de création de logements via la division, la surélévation ou la recomposition du bâti, on comprend que ces projets peuvent devenir autant de micro-partenariats entre intérêts privés et intérêts collectifs.

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Crédit image illustration : Adobe Stock

1. La neutralité foncière, compatible avec le développement des territoires ? Analyse des rapports entre artificialisation et dynamisme résidentiel et économique,  Institut de la Transition Foncière, 2/12/2025 ↩︎