Le tissu bâti existant peut-il répondre aux besoins actuels et futurs en matière de logement ?

Cette question était au centre de l’atelier « Du SDT aux SDC : Mobiliser le bâti existant pour répondre aux besoins en logement » qui s’est tenu le 20 février dernier dans nos locaux. L’objectif était d’examiner comment intégrer le principe de mise en œuvre SA2.P4 du SDT : « Pour créer des nouveaux logements, la division de logements, la transformation ou le remplacement de bâtiments existants, le réaménagement des friches et la réutilisation des terrains artificialisés sont privilégiés ».

L’objectif de cet atelier était d’apporter des éléments pour nourrir les réflexions et mettre en exergue quelques points d’attention à intégrer dans les futures SDC grâce aux interventions de :

• Sébastien Hendrixck, chercheur au Lepur-Uliège qui est venu présenter les résultats de la recherche « Intensification et requalification des centralités pour lutter contre l’étalement urbain et la dépendance à la voiture » menée en 2021 par la CPDT ;
• Bénédicte Dawance, coordinatrice de la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon qui a partagé les résultats de la recherche menée sur la mobilité résidentielle des aînés ;
• Muriel Dagrain qui a présenté les guides Division de bâtiments pour des logements de qualité et Loger ensemble, chacun chez soi qu’elle a rédigé avec le Parc Naturel Cœur de Condroz et le GAL Pays des Condruses ;
• Anne Daubechies de la Direction de l’aménagement local du SPW Territoire qui a abordé le volet opérationnel de la déclinaison du SDT dans un SDC ;
• Julie Strée, coordinatrice du Projet de Ville de la Ville de Liège a partagé son expérience sur l’élaboration de ce projet et la manière dont la ville de Liège aborde l’intensification du bâti existant.

A travers leurs différents exposés, ont été mis en avant les éléments suivants :

Le ralentissement de la croissance démographique

Estimer le nombre de logements nécessaires implique de réaliser des évaluations de l’évolution de la démographie pour les prochaines décennies. Et contrairement à des idées reçues, la croissance de la population wallonne ralentit. Une croissance négative est même estimée à partir de 2047. Ce ralentissement devrait donc impacter la demande en logement.

La diminution de la taille des ménages

Les ménages d’une ou deux personnes seront de plus en plus nombreux dans les années à venir. Les ménages isolés représentent déjà 38% des ménages en 2025. Et si la démographie wallonne diminue, le nombre de ménages, lui, augmente. Une estimation porte le nombre de nouveaux ménages à 140 000 d’ici 2060.  La taille des ménages devrait également impacter la demande en logement, en particulier de logement de plus petite taille.

Le vieillissement de la population

En 2050, 1 personne sur 4 aura plus de 65 ans.

Le vieillissement de la population soulève des enjeux sociétaux qui soulignent les inégalités sociales : l’espérance de vie est différente que l’on soit un homme ou une femme et celle-ci augmente en même temps que le niveau d’instruction. Par ailleurs, malgré les progrès sanitaires, le vieillissement prolongé conduit à une expansion des années d’incapacité : difficultés à voir, à entendre, à marcher, à garder en mémoire les informations, etc. A ces aspects « santé » s’ajoutent deux facteurs importants : l’accès aux services et aux soins et la lutte contre l’isolation.

Le vieillissement de la population aura des effets sur la typologie des logements nécessaires. Les besoins s’orienteront vers des logements adaptés aux besoins aux capacités physiques des personnes et vient questionner la mobilité résidentielle des ainés et ainées : rester chez soi dans de bonnes conditions, aller habiter ailleurs (chez les enfants, en habitat groupé, etc.) ou en institution.

La présentation des travaux coordonnés par Bénédicte Dawance et Muriel Dagrain était particulièrement éclairante sur ces points. Leurs démarches avaient pour point de départ un diagnostic de leur territoire (en matière d’évolution démographique, d’optimisation, etc.) et une recherche-action menée avec les habitants et habitantes et des experts.

Leurs conclusions se rejoignent : des solutions existent (de l’habitat kangourou à la division des habitations) mais peinent à se généraliser. Pour favoriser la mobilité résidentielle des aînés, il est essentiel d’agir sur l’offre en logements adaptés, accessibles, proches des services, dans un cadre rassurant et qui favorisent une mixité intergénérationnelle. Toutes les deux soulignaient la nécessité d’informer et accompagner les personnes âgées dans leurs démarches.  

Un parc de logement vieillissant (lui aussi)

30% du parc résidentiel wallon date a été construit avant 1900. Avec là, encore, des disparités au sein des provinces. A Nivelles, 50 % du tissu de logement a été construit après 1970.Bref, ce tissu bâti nécessite, à minima des travaux d’entretien, voire des rénovations plus profondes et une mise à jour des performances énergétiques – ce qui peut faire peser une pression financière sur les propriétaires plus âgés.

La mobilité résidentielle des ainés est donc un enjeu à la croisée des défis démographiques, sociaux et territoriaux.

La disponibilité au sein du parc de logement

Si, depuis une dizaine d’années, la construction d’immeuble à appartement a fortement augmenté, le parc wallon du logement est très fortement composé de maisons (4 façades, mitoyennes, villa, fermes, châteaux, etc.). En 2024, près de 80% des 1 710 964 logements sont des maisons¹.

Observé de plus près, ce parc de logements existants révèle des disponibilités qu’il s’agit de mobiliser adroitement. Un premier point d’attention porte sur la vacance immobilière. D’après les travaux de recherche de Mathilde Flas à Uliège, le nombre de logements inoccupés (kots et résidences secondaires inclus) pourrait s’élever à 45 000 à l’échelle de la Wallonie.

Un deuxième point d’attention porte sur la sous-occupation des logements, c’est-à-dire un logement jugé trop grand pour les besoins du ménage qui l’habite. Environ 60% de la population vit dans un logement trop grand (Eurostat, 2021) et près de 30% des ménages sont concernés par une sous-occupation importante (CEHD, 2014).

Une part importante de ces logements sous-occupés concerne les 65 ans et +. Dans le Brabant wallon, en moyenne, 50% des logements occupés par les 65 ans et + sont de grands logements (avec des différences marquantes au sein de la Province : 78% des grands logements sont occupés par des 65 ans et + à Lasnes « contre » 38% à Nivelles). La mobilisation de ce bâti sous-occupé à travers des stratégies de division du bâti représente une opportunité de densification douce permettant aux personnes de rester chez elles et peut favoriser la mixité intergénérationnelle de certains quartiers.

La division de logement sous-occupé fait écho aux scénarios de densification résidentielle développés par la CPDT modélise le potentiel de création de nouveaux logements au sein du bâti résidentiel.

Pour chaque scénario, des contraintes assez précises ont été établies (surface minimale de terrain, distance par rapport à la voirie, hauteur d’extension, taille de logement créé, part de logements unifamiliaux dans la zone à densifier, etc.) et ces scénarios ont été étudiés au sein des périmètres de centralités urbaines et villageoises et dans les espaces excentrés.

A elles seules, ces options de densification douce permettraient de produire près de 200 000 logements au sein des centralités (urbaines et villageoises). Autrement dit, statistiquement, il est tout à fait possible de répondre aux besoins actuels et futurs en logement tout en respectant les « contraintes » du SDT qui demande que 3 nouveaux logements sur 4 se situent en centralité !

Tous ces éléments soulignent l’importance de considérer l’ensemble du « foncier invisible » présent sur son territoire afin de produire de nouveaux logements. Cela implique de changer son regard et d’observer son territoire, non pas comme un espace « plein » qu’il faut nécessairement étendre, mais comme un territoire rempli de vides pour repérer ce « foncier invisible » : « Ce travail permet de s’éloigner des caricatures de certains débats autour du ZAN, en montrant que, dans nombre de territoires, il y a la place nécessaire pour leur développement sans entamer les espaces naturels et agricoles »²

Changer de regard suppose également de tenir compte des nouvelles formes d’habiter et de mutualisation. Diviser une maison peut se faire sans diviser un jardin – un jardin peut être partagé sans clôture et être géré en copropriété. Créer un second logement dans un bâtiment situé en centralité et proche des transports en commun peut ne pas nécessiter le recours à la voiture individuelle.  

Dans son vade-mecum « Réduisons l’artificialisation des sols en Wallonie », la CPDT rappelle l’importance de bien connaitre son territoire afin de construire une stratégie foncière cohérente et qui réponde à la fois aux besoins sociaux et aux objectifs d’optimisation spatiale. A cette connaissance fine de son territoire, nous ajouterions celui de décentrer son regard, de regarder l’existant afin de dégager son potentiel d’intensification et densification douce. Produire du logement n’est pas synonyme de construction neuve : mobiliser le foncier invisible peut permettre de produire des logements qualitatifs at adaptés aux besoins de la population tout en s’inscrivant dans une démarche d’optimisation spatiale. C’est aussi un moyen pour renforcer la cohésion sociale et veiller a la mixité sociale et générationnelle (lire le Working Paper n°43 de l’IWEPS à ce sujet).

Comment voir le potentiel du déjà-là et le réseau des espaces non-bâtis avec un autre regard ?

Changer de regard nécessite également de valoriser les « vides » présents sur son territoire – sans vouloir combler à tout prix les espaces non-bâtis.

Ce regard positif sur les espaces en creux a guidé le travail de la Ville de Liège dans l’élaboration de son projet de ville. Celui-ci s’est développé à partir d’une réflexion sur les espaces que la ville voulait préserver et protéger. Et c’est à partir de ce constat qu’est partie la réflexion sur les espaces au sein desquels la ville veut se développer, dans une optique de reconstruire la ville sur la ville.

Le projet de territoire de la ville de Liège s’articule autour de 9 ambitions articulées autour de 3 grands axes :

• Ville fertile, qui valorise les espaces non-bâtis et une infrastructure verte qui recompose la ville et la rend plus habitable.
• Ville des courtes distances, qui fait rimer les notions de densité, mobilité, cadre de vie et nature entre elles. Des axes, pôles et lieux de développement ont été identifiés pour guider une intensification raisonnée et recentrée autour de nœuds de mobilité.
• Ville fleuve, de manière à rétablir le lien entre le territoire et l’eau, en régénérant les vallées autour d’un grand Parc Fluvial.

Ces ambitions sont spatialisées au travers d’une structure territoriale qui

• Définit les lieux à préserver et les lieux à développer
• Guide le travail de l’administration et des élus
• Permet aux porteurs de projets d’anticiper les attentes de la ville
• Permet aux habitants de comprendre comment va évoluer leur lieu de vie

Cette carte s’organise autour de 7 éléments :

Le projet de territoire met en avant les espaces non-bâtis (qui ne sont pas nécessairement non-artificialisés), résultats de l’urbanisation, comme espaces de potentiel et de réseau. C’est dans cette optique que le projet identifie les ensembles non-bâtis de plus de 1 hectare comme des ensembles stratégiques dans l’adaptation du territoire aux changements climatiques, constituant une trame structurante et résiliente. Ces espaces permettent de définir un système des espaces ouverts comme moyen de redévelopper, régénérer la ville.

Reconstruire la ville sur la ville, un urbanisme de la ressource

Tout en tenant compte des configurations, des formes urbaines de chaque quartier ou entités territoriales, la ville a élaboré sa stratégie autour du renouvellement urbain – et non pas sur son extension.

Le projet de ville s’appuie sur un cœur métropolitain amplifié, espace central du territoire et qui accueille un grand nombre de fonctions de large rayonnement. Autour de ce cœur métropolitain, 13 pôles d’intensification ont été identifiés. Idéalement situés le long des réseaux de transport structurants (existants ou potentiels), ces lieux permettent un transfert modal vers des modes décarbonés (tram, Busway, REL) et modes actifs (vélo, marche à pied). Ils insufflent également une dynamique de renouvellement de leur quartier, pour accueillir une densification de logements, services, d’espaces publics, de verdure et d’activités dans un périmètre proche.

Ces pôles sont des espaces d’expérimentation et, en leur sein, une attention est portée pour le développement de formes urbaines plus denses et intenses, qui favorisent en priorité le recyclage ou la réutilisation du bâti mutable, ou sous-exploité, et développent des concepts architecturaux de qualité. Ces pôles devraient accueillir une part importante de nouveaux logements de nouvelles activités.

Si l’aménagement et le développement des 13 pôles s’appuient sur leurs qualités intrinsèques, chacun possède aussi ses spécificités programmatiques à l’échelle du grand territoire tout en offrant les aménités et services indispensables à la vie quotidienne

Au sein de chaque pôle est caractérisé un périmètre de transformation et de développement définit par un potentiel foncier (site en friche, renouvellement du bâti mutable, intensification de zones artificialisées de type parkings, rehausse du bâti existant, etc.).

Le projet de territoire identifie également des secteurs de transformation « caractérisés par des espaces abandonnés, sous-utilisés ou dégradés. D’autres, comme les surfaces commerciales, se sont développées de manière extensive et consomment des emprises importantes très majoritairement minéralisées. Ces territoires constituent des opportunités foncières et un levier majeur de renouvellement et de requalification, pour recomposer des secteurs plus vivants, plus attractifs et diversifiés, qui accueillent de nouveaux logements, mais préservent les grands secteurs de l’économie productive (port autonome, par exemple), et laissent aussi une grande place aux nouvelles activités. »³

Enfin, en complément de la structure territoriale, 9 grandes entités territoriales, « sous-territoires », aux spécificités et aux dynamiques propres ont été distinguées. L’objectif est de prendre en compte les configurations, paysages, typologies bâties et formes urbaines très diversifiées et d’affiner les objectifs territoriaux à l’échelle des quartiers.

L’adoption du projet de territoire est le résultat d’une démarche particulièrement innovante, qui a impliqué plusieurs bureaux d’étude et les citoyens :

Mais comment concrètement intégrer ces éléments dans les SDC ?

Suite à l’analyse contextuelle, les communes devront définir leurs objectifs, principes et modalités de mise en œuvre :

Ces objectifs, principes et modalités feront écho aux cartes de structure territorial (CST) ou carte de mise en œuvre (CMO).

Les principes et modalités seront accompagnés de mesures de mise en œuvre, telles que les mesures guidant l’urbanisation et, éventuellement, des mesures de gestion et de programmation. Certaines mesures guidant l’urbanisation sont énoncées dans le SDT comme par exemple, les mesures relatives aux superficies de pleine terre, les seuils de densité, les implantations commerciales, etc. Les communes peuvent compléter celles-ci par des mesures pertinentes pour le bon ménagement de leur territoire.

C’est donc au travers de la définition de ses objectifs, principes, modalités et mesures qu’une commune peut favoriser la mobilisation du foncier invisible : en autorisant la division de bâtiment ou les extensions verticales dans les quartiers opportuns, par exemple. La structure territoriale exprimera, quant à elle, les espaces à préserver, à intensifier, etc.

Le vade-mecum de la CPDT, Schémas de développement communaux thématiques « optimisation spatiale » est une aide précieuse pour vous aider à développer et adopter les meilleurs SDC possibles.

Le SDC est un outil stratégique qui exprime la vision à long terme d’un territoire pour répondre aux défis actuels et futurs des villes et communes. Ils permettent de dessiner la résilience des territoires pour les prochaines décennies. Développer les villes et communes sans les étendre est possible !

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1. Parc de bâtiment, statistique cadastrale du parc de bâtiments, Belgique et régions, bâtiments et logements, Statbel, 2024 ↩︎
2. S.Grisot, A la conquête du foncier invisible, Sept Territoires Pilotes de Sobriété Foncière en récit, PUCA, 2024 ↩︎
3. Projet de Territoire, Ville de Liège, p. 89 ↩︎