Rénover les logements loués en Wallonie : pourquoi ça bloque et comment avancer ? 

Contexte

La rénovation du parc de logements loués est appelée à répondre à deux enjeux étroitement liés. D’une part, elle doit contribuer à garantir à l’ensemble des ménages un logement de qualité, sain et financièrement accessible, sans augmentation globale de la charge liée au logement, entendue comme la combinaison du loyer et des dépenses énergétiques. D’autre part, elle doit permettre une amélioration progressive de la performance énergétique du parc locatif, afin de diminuer significativement la consommation d’énergie primaire du secteur résidentiel, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre.

Dans ce contexte, la rénovation du parc locatif privé et public constitue un enjeu majeur en Wallonie, tant du point de vue climatique que social. Les logements loués y sont en moyenne plus énergivores que les logements occupés par leurs propriétaires et accueillent des ménages davantage exposés à la précarité énergétique. De plus, le coût des énergies fossiles est appelé à augmenter, dans un contexte géopolitique très instable et à la suite de décisions belges et européennes (ETS 2 et tax shift fédéral). Malgré le fait que la rénovation soit aujourd’hui une priorité politique, le rythme de rénovation du parc locatif demeure largement insuffisant au regard des objectifs poursuivis.

Canopea publie un nouveau rapport sur la rénovation du patrimoine locatif

Basé sur une dizaine d’entretiens exploratoires menés auprès d’acteurs clé de la rénovation du parc locatif en Wallonie, ce nouveau rapport vise à documenter les freins et tensions associés à la rénovation énergétique des logements loués, ainsi que de proposer des leviers d’action. Ce travail se place dans le contexte de la publication récente du nouveau Plan de Rénovation wallon.

Freins et tensions de la rénovation

Notre analyse des entretiens met en évidence des blocages structurels récurrents : un décalage d’incitations entre propriétaires et locataires, une fragmentation des politiques publiques entre logement, énergie et santé, ainsi qu’une forte hétérogénéité du parc locatif privé, dominé par de petits bailleurs aux capacités variables. Les personnes interrogées soulignent également le risque social d’une rénovation insuffisamment encadrée, susceptible d’entraîner des hausses de loyers, des retraits du marché ou la fragilisation des ménages. La complexité administrative, technique et financière des projets constitue enfin un frein majeur, révélant un déficit d’accompagnement opérationnel.

Ces constats traduisent des tensions structurantes entre obligation et incitation, entre impératif climatique et accessibilité financière, ainsi qu’entre stabilité réglementaire et adaptation des instruments publics.

Quelques leviers d’actions proposés par les acteurs de l’écosystème de la rénovation

Plusieurs priorités d’action se dégagent de nos entretiens.

• Définir une vision politique claire et structurée

La réussite de la rénovation du parc locatif suppose l’adoption d’une vision politique explicite, fondée sur des objectifs de résultats clairs et mesurables combinant incitations et obligations. Cette vision doit s’inscrire dans une gouvernance transversale, articulant de manière cohérente les politiques du logement, de l’énergie et de la santé, aujourd’hui encore trop souvent cloisonnées. Elle implique également la mise en place de mécanismes de suivi et d’évaluation continus, permettant d’ajuster les instruments mobilisés au regard des résultats obtenus et d’assurer la stabilité et la lisibilité du cadre d’action dans le temps.

• Développer des instruments spécifiquement adaptés au parc locatif privé, qu’ils soient fiscaux, coercitifs ou incitatifs, assortis de garanties pour les locataires

Le parc locatif privé doit faire l’objet d’une attention spécifique, à travers le développement d’instruments dédiés, adaptés à ses caractéristiques propres et à la diversité des profils de bailleurs. Cette approche ciblée doit s’accompagner d’une protection renforcée des locataires, afin de prévenir les effets indésirables de la rénovation, tels que les hausses excessives de loyers ou les expulsions liées aux travaux. Un soutien spécifique aux petits bailleurs apparaît par ailleurs indispensable, afin d’éviter des retraits du marché locatif ou des ventes contraintes qui aggraveraient la pénurie de logements abordables.

• Intégrer pleinement la justice sociale dans les politiques de rénovation, notamment par l’encadrement des loyers lorsque des aides publiques sont mobilisées

La rénovation du parc locatif ne peut être envisagée indépendamment de ses impacts sociaux. Elle doit s’inscrire dans un cadre garantissant le maintien du caractère abordable des logements, notamment par l’encadrement des loyers après rénovation lorsque des aides publiques sont mobilisées. Des dispositifs de relogement temporaire doivent également être prévus afin d’assurer la continuité du droit au logement pendant la durée des travaux. Plus largement, la mise en place de mécanismes de partage équitable des coûts et des bénéfices de la rénovation entre propriétaires, locataires et collectivité constitue une condition essentielle de l’acceptabilité et de l’efficacité des politiques publiques.

• Investir dans un accompagnement renforcé, en simplifiant les procédures et en soutenant la montée en compétences des acteurs.

Enfin, l’accompagnement constitue un levier central pour lever les freins structurels à la rénovation. Il implique une simplification des procédures administratives, aujourd’hui perçues comme complexes et dissuasives, ainsi que le développement de dispositifs de médiation tripartite associant propriétaires, locataires et professionnels. Cet investissement doit également porter sur la formation et la montée en compétences des professionnels du secteur, tout comme sur l’information et l’outillage des occupants, afin de garantir des rénovations de qualité et des usages adaptés aux performances des logements rénovés.

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Crédit image illustration : Adobe Stock